生活过得好一点，比大多数宏伟更宏伟。 —《置身事内》
最近事情有点多，关于政府与经济发展中的宏观现象，一直未能对相关内容小结，现结合自己的理解，做个初步的梳理与总结。
一、房地产发展
1、政府行为的动因：改革开放以来，官员考评与升迁机制驱动政府聚焦地方经济发展，短期内可快速见效的方式为招商引资、重投入发展工业，而 1994 年分税制、2002 年所得税改革，地方财政收入结构发了巨大变化，亟需找到资金来源驱动招商引资、发展工业；
2、土地金融的形成：1998 年房改（房产商品化）后，土地成为地方政府最大的财政收入来源，通过房地产土地出让聚集大量资金，用于土地的三通一平（尤其工业用地）、招商引资，重投入拉动 GDP 快速增长（长期看带动税收增长），GDP 快速增长带来地方经济的活跃、拉动对土地价值增长的期望；地方政府举债开发土地、高价出让房地产土地，围绕土地成立了一系列的机构（例如国开行、城投、信托、各种资金平台、影子银行等），形成土地金融。前些年所谓的经营城市，本质上其实就是经营城市土地。
二、债务：
1、政府地方债：政府为了驱动地方经济发展，以土地为抵押（包含对土地价值高增长的预期），大幅举债，形成大规模的地方债、包括规模巨大的隐性债；地方债规模过大后，也会形成巨大的风险，当然基于中国的机制，政府的债务由政府财政收入托底，不偿还的风险较小，但对金融整体的冲击还是比较大的。
2、房地产公司债务：2008 年金融危机后中国的 4 万亿，很多资金或明或暗进入了房地产市场，由此开启了中国房地产市场狂飙突进的 10 多年，亲历者应该都还记得 2009 年应该是曾经的房价低点（比 2007、2008 年都要低），之后房价的快速增长让很多人身价暴涨、从此拉开了有产者与无产者之间的财富差距。在这个过程中房地产公司大规模举债储备土地（银行、融资平台、国外发行债券等多种方式）、大面积开发，形成高额房地产收入的同时，积累了巨大的资金风险。
3、居民债务：对于大部分如你我一样的普通人来说，房产可能是我们最大的资产、同时大概率也是我们最大的债务。
三、贸易冲突
1、低消费：
房价的上涨与地方政府以“土地财政”和“土地金融”推动城市化的模式密切相关。在那些土地供应受限和房价上涨快的地区，居民要存钱付首付、还按揭，储蓄率自然上升，消费下降。虽然房价上涨会增加有房者的财富，理论上可能刺激消费，降低储蓄，但大多数房主只有一套房，变现能力有限，消费水平主要还是受制于收入，房价上升的“财富效应”并不明显。所以整体上看，房价上升拉低了消费，提高了储蓄。
地方政府“重土地轻人”的发展模式将大量资源用在了基础设施建设和招商引资上，民生支出比如公立教育和卫生支出相对不足。而且教育和医疗等领域由于体制原因，市场化供给受限，市场化服务价格偏高，所以家庭需要提高储蓄以应对相关支出。
2、贸易冲突
产能过剩：因为我国消费占比过低，纵然极高的投资率也还是无法完全消纳所有产出，剩余必须对外出口。我国出口常年大于进口，也就意味着必然有其他国家的进口常年大于出口，其中主要是美国。由于我国体量巨大，对国际贸易的冲击也巨大，所带来的经济调整并不轻松。
3、低消费、贸易冲突对经济的影响
3 年的疫情、中美贸易冲突，带来的国内需求低迷、国外需求的不稳定 ，抑制了工业与制造业的发展，从而影响了整体的实体经济，影响了 GDP、 也影响了大家对土地、房产增值的期望。
四、风险 及方案
地方经济中最重要的两个角色：土地（房地产）、工业 企业（实体经济）
经济的正常运行离不开债务。企业 在卖出产品收到货款之前，需要先建设厂房，购买设备，支付工资，这些支出通常需要从银行贷款。个人 买房也往往需要贷款，否则光靠一点点储蓄去全款买房，恐怕退休之前都买不起。政府也常需要借钱，否则无力建设周期长、投资大的基础设施。房地产企业 在房价狂飙时，举债发展，巨大的债务形成巨大的风险。
债务关系让经济各部门之间的联系变得更加紧密，任何部门出问题都可能传导到其他部门，一石激起千层浪，形成系统风险。
低消费、贸易冲突 导致整体经济不景气，从而 影响了大家对土地、房产增值的期望 ，导致资产价格下跌。 资产价格下跌会引起信贷收缩，导致资金链断裂。借债往往需要抵押物（如房产、土地、煤矿等），若抵押物价值跳水，债权人（通常是银行）坏账就会飙升，不得不大幅缩减甚至干脆中止新增信贷，导致债务人借不到钱，资金链断裂，业务难以为继。
目前的恒大、碧桂园等超大型的房地产公司面临的资金链断裂风险，影响巨大，对于普通的老百姓来说，付了钱、贷了款，收不到房；买了房的面临房价下跌、资不抵债的风险。
政府的解决方案：构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，这是一个发展战略上的转型，战略转型的关键是提高居民收入和消费。
政府、工业、房地产企业、百姓，通过土地金融已经被紧密地联系在一起了，叠加贸易冲突（需求萎缩），房地产的价格未来会如何？经济的发展会如何？
深处其中，我们的未来应该如何选择？
附：中国的房地产怎么了？
我喜欢的一个博主“小 lin 说https://www.youtube.com/@xiao_lin_shuo”，在 youtube 上发过的一期视频，不知什么原因被删除了，找了一个备份的。